佛山新聞網(wǎng)訊 記者羅令宙 通訊員冷瑞雪、魏楠報(bào)道：近日，佛山中院發(fā)布《房屋租賃合同糾紛案件審判白皮書(2020年-2024年)》及十大典型案例。白皮書系統(tǒng)梳理了近5年來，佛山法院在房屋租賃合同糾紛案件審判方面的整體情況及工作成效，并就該類糾紛提出了預(yù)防化解與治理的對(duì)策建議。

白皮書顯示，2020年至2024年，佛山市兩級(jí)法院共受理房屋租賃合同糾紛案件19645件，審結(jié)19433件。其中，經(jīng)營性租賃合同占比高達(dá)80%-95%。

針對(duì)房屋租賃合同糾紛呈現(xiàn)的免租期租金處理、自助行為合理限度、村改拆遷補(bǔ)償款分配等爭(zhēng)議，佛山中院聚焦實(shí)質(zhì)解紛，同步發(fā)布十大典型案例，以提示租賃市場(chǎng)參與主體提高契約精神及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，誠信交易，共同營造公平清朗的市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境。

案例一 某集團(tuán)公司與某資產(chǎn)公司、某集團(tuán)置業(yè)公司房屋租賃合同糾紛——推進(jìn)實(shí)質(zhì)解紛實(shí)踐 化紛止?fàn)幋俸椭C

基本案情　

2019年7月，某資產(chǎn)公司以招標(biāo)方式就案涉項(xiàng)目發(fā)布招商公告，同年8月，某集團(tuán)公司中標(biāo)，雙方簽訂租賃協(xié)議。租賃協(xié)議簽訂后，某資產(chǎn)公司開始陸續(xù)交付物業(yè)，但直至協(xié)議約定的交付日仍未能完全交付。雙方簽訂了《關(guān)于物業(yè)外廣場(chǎng)整改的備忘》和《物業(yè)移交確認(rèn)書》，某資產(chǎn)公司承諾在一定期限內(nèi)完成整改。后雙方對(duì)整改、交付情況產(chǎn)生爭(zhēng)議，某集團(tuán)公司起訴請(qǐng)求某資產(chǎn)公司支付違約金2600余萬元、賠償損失1.1億元、返還租賃保證金700萬元及利息等。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，因疫情影響、地鐵施工圍蔽等不利因素，該項(xiàng)目建設(shè)、招商業(yè)態(tài)發(fā)展未如理想。雙方的爭(zhēng)議將會(huì)進(jìn)一步延緩項(xiàng)目的推進(jìn)，影響周邊項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程。因此，法院積極引導(dǎo)雙方以更積極、務(wù)實(shí)的態(tài)度彌合分歧、縮小差距。經(jīng)過數(shù)月的細(xì)致調(diào)解工作，成功促使雙方就該項(xiàng)目租賃合同提前解除、違約金減免、權(quán)利義務(wù)清結(jié)等核心問題達(dá)成調(diào)解方案，既化解了幾家公司之間糾紛，避免該商業(yè)項(xiàng)目因長期訴訟而運(yùn)營停滯，也為后續(xù)引入新的投資方提供了更佳的商業(yè)前景展示。

典型意義

本案標(biāo)的額高達(dá)上億元，關(guān)涉當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)招商項(xiàng)目，佛山中院充分發(fā)揮實(shí)質(zhì)解紛的作用，選擇優(yōu)先調(diào)解的審理方法，最終實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人的利益平衡保護(hù)，也保障了地方經(jīng)濟(jì)在法治軌道上穩(wěn)健前行，是司法服務(wù)營商環(huán)境建設(shè)的生動(dòng)例證。本案的妥善處理，充分體現(xiàn)了佛山法院優(yōu)化司法服務(wù)助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展，以高質(zhì)量司法服務(wù)保障全面深化改革的積極履職擔(dān)當(dāng)。

案例二 蔡某與某物業(yè)公司房屋租賃合同糾紛——提前退租的，出租人和承租人均應(yīng)及時(shí)辦理交接手續(xù)

基本案情

某物業(yè)公司（甲方、出租方）與蔡某（乙方、承租方）簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定租賃期限自2017年6月22日至2022年6月21日止，月租金于每月5日前向甲方財(cái)務(wù)部門和甲方指定的銀行賬戶繳交，逾期超過30日，甲方有權(quán)單方書面通知乙方解除本合同。合同簽訂后，蔡某未按照合同約定期限足額向某物業(yè)公司繳交月租金。2020年4月始，某物業(yè)公司通過微信、短信、律師函等方式多次向蔡某催租，蔡某均未予回復(fù)。2021年11月10日某物業(yè)公司將商鋪收回重新出租。因蔡某一直未支付租金，某物業(yè)公司訴請(qǐng)蔡某支付欠付的租金及承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，蔡某雖主張其已于2020年4月底搬走，其無需再支付此后的租金。但蔡某未舉證證實(shí)其搬走時(shí)有通知某物業(yè)公司并辦理完畢商鋪返還交接手續(xù)，故其關(guān)于無需支付此后租金的主張缺乏理據(jù)。某物業(yè)公司作為出租人，在蔡某拖欠租金且經(jīng)多次催收未予繳納，甚至未予任何答復(fù)的情況下，應(yīng)及時(shí)查看商鋪的狀況并及時(shí)依照合同約定收回商鋪以防止損失擴(kuò)大，根據(jù)某物業(yè)公司于2020年8月27日發(fā)出《律師函》的內(nèi)容，結(jié)合辦理退租手續(xù)和清空商鋪需要的合理期限，以及蔡某在收到該短信后仍未及時(shí)清繳欠費(fèi)，應(yīng)視為蔡某以實(shí)際行為同意解除租賃合同，雙方解除租賃合同的時(shí)間為2020年10月27日，蔡某應(yīng)向某物業(yè)公司支付2020年1月22日至2020年10月27日的租金。

典型意義

本案是一起典型的承租人違約導(dǎo)致提前退租而引發(fā)的糾紛，透過本案可知，承租人負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦理交接手續(xù)，及時(shí)將房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。對(duì)出租人而言，在承租人確無意繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)采取適當(dāng)措施進(jìn)行催告與交接，否則產(chǎn)生擴(kuò)大損失的須自行承擔(dān)。本案對(duì)引導(dǎo)租賃雙方規(guī)范退租、減少糾紛訴訟、促進(jìn)租賃物的有效利用具有較強(qiáng)的指引作用。

案例三 某管理公司與溫某房屋租賃合同糾紛——承租人確認(rèn)按房屋現(xiàn)狀承租的，不得再以租賃面積差異為由主張租金調(diào)整

基本案情

出租人某管理公司與承租人溫某在房屋租賃合同中約定，房屋按現(xiàn)狀出租給溫某，未約定租賃面積，亦未約定租金按房屋面積計(jì)算。溫某確認(rèn)其在承租前已查看現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)知悉房屋現(xiàn)狀。租賃期限內(nèi)，因溫某拖欠租金及水電費(fèi)，某管理公司起訴請(qǐng)求解除租賃合同、溫某某支付拖欠的租金及水電費(fèi)；溫某則抗辯稱，房屋的實(shí)際租賃面積明顯小于某管理公司在締約階段告知的房屋面積，故租金應(yīng)按實(shí)際面積予以減少。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，案涉租賃合同并未約定租金按房屋面積計(jì)算，視為按整套整體計(jì)租，且溫某在承租前已查看并確認(rèn)知曉房屋現(xiàn)狀，故其與某管理公司達(dá)成按現(xiàn)狀租賃、確定租金標(biāo)準(zhǔn)的合意，建立在對(duì)房屋面積清楚認(rèn)知的基礎(chǔ)上，其抗辯缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。

典型意義

租賃行業(yè)常見的計(jì)租方式有兩種：按面積確定租金單價(jià)和按套整體計(jì)租。租賃合同通常會(huì)寫明租賃物的面積與地址，但如何計(jì)租，則需依合同約定具體判定。若屬整套整體計(jì)租的，承租人再行提出面積差異抗辯往往不能得到支持。由此，承租人應(yīng)在訂立合同時(shí)仔細(xì)閱讀合同條款、實(shí)地查看租賃物、明確計(jì)租方式，避免雙方后續(xù)因面積差異等問題引發(fā)爭(zhēng)議。

案例四 李某與張某等房屋租賃合同糾紛——承租人對(duì)租賃物是否能辦理經(jīng)營所需證照負(fù)有審慎注意義務(wù)

基本案情

李某承租案涉房屋用于酒店經(jīng)營，雙方簽訂的租賃合同約定，租期自2023年5月1日起至2035年4月30日止，李某自行辦理營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)經(jīng)營許可證。案涉房屋交付后，李某向張某反映房屋有開裂、沉降現(xiàn)象，要求其做房屋質(zhì)量安全檢測(cè)，并陳述經(jīng)詢問辦理特種行業(yè)許可證需要提交房屋安全檢測(cè)報(bào)告。經(jīng)房屋安全檢測(cè)確定，建筑部分抗震構(gòu)造措施不滿足后續(xù)工作年限19年的要求，建議對(duì)抗震能力不滿足驗(yàn)算要求的構(gòu)件進(jìn)行加固處理。2023年7月29日，案涉租賃物因無法辦理特種行業(yè)許可證暫停營業(yè)。李某起訴請(qǐng)求張某退還押金并承擔(dān)違約責(zé)任；張某反訴請(qǐng)求解除合同、沒收押金并要求李某承擔(dān)不再繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，張某作為出租人，負(fù)有提供適租房屋的義務(wù)，房屋安全檢測(cè)報(bào)告顯示張某提供的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題，其也未依據(jù)鑒定報(bào)告的建議進(jìn)行維修整改，導(dǎo)致案涉租賃物無法辦理牌照，對(duì)合同解除負(fù)有過錯(cuò)。同時(shí)，合同約定由承租人李某自行辦理營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)經(jīng)營許可證，李某作為專業(yè)的經(jīng)營者，對(duì)案涉房屋是否可以辦理特種行業(yè)許可證并投入經(jīng)營負(fù)有審慎注意義務(wù)，現(xiàn)案涉房屋因無法辦理牌照導(dǎo)致無法經(jīng)營，李某對(duì)合同解除亦負(fù)有過錯(cuò)。

典型意義

出租人負(fù)有保障租賃物適租的基本義務(wù)，若租賃用于有特殊要求的經(jīng)營活動(dòng)的，承租人在訂立合同之前也應(yīng)對(duì)房屋是否滿足自身經(jīng)營需要、是否能辦理經(jīng)營所需證照進(jìn)行審慎審查。在合同未對(duì)相關(guān)特殊經(jīng)營用途作明確約定的情況下，出租人并不當(dāng)然負(fù)有此項(xiàng)保障義務(wù)。本案確立了因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致無法辦理經(jīng)營證照的情形下，出租人和承租人的責(zé)任分配規(guī)則，較好地平衡了租賃雙方的利益，避免任何一方因未充分履行合同義務(wù)獲益，樹立了誠信履約的價(jià)值導(dǎo)向。

案例五 某股份社與熊某、楊某房屋租賃合同糾紛——租賃合同中約定出借辦學(xué)資質(zhì)，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效

基本案情

某股份社與熊某、楊某簽訂《租賃合同》，約定將某學(xué)校及固定資產(chǎn)出租給熊某、楊某經(jīng)營，并約定熊某、楊某在承辦期限內(nèi)必須沿用“某學(xué)?！泵?hào)，自覺接受教育局、街道的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和督導(dǎo)評(píng)估；熊某、楊某繳納保證金20萬元，租賃期滿后某股份社確認(rèn)熊某、楊某無任何遺留問題的，將保證金無息退還。后雙方在約定承辦期間發(fā)生糾紛，熊某、楊某起訴請(qǐng)求某股份社退還租賃保證金20萬元及利息。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，案涉《租賃合同》包含某股份社出借辦學(xué)許可資質(zhì)和出租經(jīng)營場(chǎng)所兩種法律關(guān)系，屬于混合合同。因出租經(jīng)營場(chǎng)與出借辦學(xué)許可資質(zhì)兩者彼此存在依附性，兩者不可分離；而辦學(xué)資質(zhì)具有專屬性和特定性，某股份社將辦學(xué)資質(zhì)出借予熊某、楊某，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，案涉《租賃合同》整體無效。根據(jù)《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，某股份社從楊某處取得的保證金20萬元因案涉《租賃合同》無效應(yīng)予返還。某股份社與熊某完成各種手續(xù)交接后未能及時(shí)返還保證金確給楊某造成資金占用期間的損失，楊某訴請(qǐng)以某股份社拖欠的全部保證金為基數(shù)自楊某起訴之日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息至全部款項(xiàng)清償完畢之日止，合理有據(jù)。

典型意義

實(shí)踐中，往往由于相關(guān)經(jīng)營許可申領(lǐng)嚴(yán)格，部分租賃合同包含了出租人除向承租人出租租賃物外，同時(shí)出借經(jīng)營許可資質(zhì)的情形。此類所謂租賃，當(dāng)事人的真實(shí)目的實(shí)質(zhì)上同時(shí)包含了場(chǎng)所租賃及經(jīng)營許可資質(zhì)出借兩個(gè)相互依存的部分。但出借經(jīng)營許可資質(zhì)的做法違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)屬無效，而由于該出借行為與場(chǎng)所租賃相互關(guān)聯(lián)，租賃合同往往會(huì)被認(rèn)定為整體無效。本案對(duì)指導(dǎo)交易主體合法訂立合同、避免非法經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)具有較好的示范作用。

案例六 李某與某酒店房屋租賃合同糾紛一案——承租人違約導(dǎo)致合同解除后免租期租金的處理

基本案情

李某（甲方）與某酒店（乙方）于2021年11月6日簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》約定租賃期限自2021年11月6日至2024年11月5日，起租日為2022年2月6日，首年前三個(gè)月為空租期。合同期內(nèi)，乙方需提前退租的，應(yīng)提前十五日通知甲方，并按一個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金且乙方不退押金。合同履行中，某酒店未與李某溝通、交接即擅自撤場(chǎng)，李某訴請(qǐng)某酒店賠償三個(gè)月房租。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，某酒店未經(jīng)與李某溝通協(xié)商即擅自離場(chǎng)、搬走和拆除家具家電，某酒店的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。合同約定了三個(gè)月的免租期，是李某合理預(yù)期收取三年返租所給予的優(yōu)惠，現(xiàn)合同未能繼續(xù)履行，某酒店系過錯(cuò)方，其不應(yīng)完全享有免租期利益，而且《委托經(jīng)營管理合同》約定某酒店提前退租需支付一個(gè)月租金作為違約金，李某主張某酒店賠償三個(gè)月房租與其所受損失相當(dāng)，予以支持。

典型意義

在租賃合同中，免租期作為一種常見的優(yōu)惠條款，通常用于吸引承租人并減輕其初期的經(jīng)濟(jì)壓力，但出租人給予承租人免租期的目的，在于按期取得整個(gè)租賃期內(nèi)的全部收益，在性質(zhì)上類似于《民法典》第159條所規(guī)定的附條件的民事法律行為。在對(duì)于合同提前解除免租期租金負(fù)擔(dān)沒有約定的情況下，依權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，一般可參照按照剩余租賃期限占全部租賃期限的比例，并結(jié)合雙方違約程度與合同解除的關(guān)聯(lián)程度來處理免租期租金問題。本案確立的免租期條款處理規(guī)則，較好平衡了租賃雙方的權(quán)益，避免違約方通過免租期條款獲取額外利益，樹立誠信守法的價(jià)值導(dǎo)向。

案例七 何某與黃某房屋租賃合同糾紛——優(yōu)先承租權(quán)的行使條件

基本案情

黃某與何某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，將案涉商鋪出租予何某，合同約定的租賃期限屆滿后，雙方就是否續(xù)租未能達(dá)成一致意見。因何某拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)等，黃某訴請(qǐng)何某將商鋪恢復(fù)原狀并支付上述費(fèi)用，何某則主張其對(duì)案涉商鋪享有優(yōu)先承租權(quán)。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，無論是否續(xù)租，按約支付租金及其他費(fèi)用都是承租人應(yīng)盡之合同義務(wù)，承租人的優(yōu)先承租權(quán)也是建立在其遵守合同約定的前提下。承租人行使優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)滿足兩個(gè)條件：一是出租人繼續(xù)出租房屋；二是承租人以同等條件承租。租賃合同作為典型的繼續(xù)型合同，訂立和履行是以雙方某種程度的信賴關(guān)系為基礎(chǔ)的，同等條件應(yīng)當(dāng)包括主觀條件和客觀條件。主觀條件即出租人對(duì)承租人依約履行合同的信賴，如承租人在原合同履行過程中存在多次或嚴(yán)重違約，影響雙方信賴關(guān)系，則不能認(rèn)定滿足同等條件；客觀條件即合同核心條款，主要包括租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式與期限、租期和租賃用途等內(nèi)容。本案中，黃某、何某在租賃合同履行期間發(fā)生沖突，雙方彼此對(duì)對(duì)方的信任程度降低，何某在雙方合同關(guān)系存續(xù)期間未按照約定時(shí)間支付租金，其行為構(gòu)成違約，且何某未有證據(jù)顯示黃某將租賃物出租于第三人。因此，何某主張其有優(yōu)先承租權(quán)，缺乏理據(jù)。

典型意義

優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)滿足的同等條件包括了主觀條件。若承租人多次逾期支付租金致雙方信任基礎(chǔ)缺失，將會(huì)在一定程度上影響優(yōu)先承租權(quán)中主觀條件的滿足。承租人主張行使優(yōu)先承租權(quán)時(shí)對(duì)此應(yīng)加以特別關(guān)注，而不能僅僅著眼于客觀條件。本案對(duì)優(yōu)先承租權(quán)行使的理解與適用，具有一定的指導(dǎo)作用。

案例八 陶某與某產(chǎn)業(yè)園管理公司房屋租賃合同糾紛——租賃合同中關(guān)于出租人可以對(duì)承租人放置在租賃物內(nèi)的物品行使留置權(quán)的約定無效

基本案情

某產(chǎn)業(yè)園管理公司與陶某簽訂《廠房租賃合同》，約定將案涉廠房出租給陶某使用，并約定陶某逾期支付租金及水電費(fèi)超過10天的，某產(chǎn)業(yè)園管理公司有權(quán)提前解除租賃合同并收回租賃物，同時(shí)有權(quán)留置租賃物內(nèi)的陶某財(cái)產(chǎn)，并可拍賣留置的財(cái)產(chǎn)用于優(yōu)先抵償陶某所欠的費(fèi)用。后雙方因合同提前解除問題發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院，陶某請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《廠房租賃合同》解除、某產(chǎn)業(yè)園管理公司返還租賃物內(nèi)機(jī)械設(shè)備及物品等；某產(chǎn)業(yè)園管理公司提起反訴請(qǐng)求陶某支付計(jì)算至搬離案涉廠房之日止的占用費(fèi)等。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，雙方就提前解除合同達(dá)成一致意見后，陶某已經(jīng)付清租期內(nèi)的租金，為便于及時(shí)交還租賃物，陶某對(duì)租賃物內(nèi)的物品進(jìn)行清理是合理且必要的，該行為也是避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大的必要措施，但是某產(chǎn)業(yè)園管理公司以行使合同約定的留置權(quán)為由對(duì)陶某清理物品的行為進(jìn)行阻擾，其行為違反了法律規(guī)定。留置權(quán)作為物權(quán)的一種，應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)法定的基本原則，在合同糾紛中，只有在法律明確規(guī)定合同一方享有留置權(quán)的情況下，權(quán)利人方可行使留置權(quán)，而法律并未規(guī)定租賃合同中的出租人享有留置權(quán)，案涉合同中關(guān)于某產(chǎn)業(yè)園管理公司可以行使留置權(quán)的約定屬于無效約定，某產(chǎn)業(yè)園管理公司也不享有留置陶某財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。因此，某產(chǎn)業(yè)園管理公司阻擾陶某清理租賃物內(nèi)物品的行為缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，由此造成的損失擴(kuò)大的后果由其自行承擔(dān)，對(duì)于某產(chǎn)業(yè)園管理公司主張的合同解除后的占用費(fèi)，法院不予支持。陶某要求取回其所有的物品，某產(chǎn)業(yè)園管理公司有義務(wù)配合。

典型意義

在一些房屋租賃合同中，出租人會(huì)在合同中約定若承租人不按照合同約定支付租金，出租人有權(quán)留置承租人放置在租賃物內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，并有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。對(duì)于此類合同條款的效力如何，實(shí)踐中有不同的觀點(diǎn)。本案通過分析留置權(quán)的性質(zhì)，明確了根據(jù)物權(quán)法定原則，租賃合同中關(guān)于出租人可以行使留置權(quán)的約定屬于無效約定，出租人不享有對(duì)租賃物內(nèi)物品的留置權(quán)，有利于租賃雙方對(duì)各自權(quán)利義務(wù)建立合理預(yù)期及依法行使權(quán)利，進(jìn)而推動(dòng)租賃市場(chǎng)有序、健康、高效運(yùn)行。

案例九 蔡某、某商業(yè)公司與羅某、某投資公司房屋租賃合同糾紛——出租人自助行為超過合理限度的需向承租人賠償損失

基本案情

羅某與蔡某簽訂《房屋租賃合同》將案涉租賃物出租給蔡某、某商業(yè)公司作經(jīng)營購物中心使用。羅某因蔡某、某商業(yè)公司拖欠租金等費(fèi)用，多次對(duì)租賃物斷電導(dǎo)致雙方爭(zhēng)執(zhí)，后羅某發(fā)出《解除合同通知書》，通知蔡某、某商業(yè)公司解除《房屋租賃合同》并付清欠款、交還租賃物業(yè)。蔡某、某商業(yè)公司反訴稱羅某的斷電行為導(dǎo)致其經(jīng)營受阻、受有損失。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，蔡某、某商業(yè)公司多期欠付租金等費(fèi)用的行為構(gòu)成根本違約，雙方的租賃合同關(guān)系因羅某行使法定解除權(quán)而解除。羅某作為出租方，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定，保證租賃物正常運(yùn)轉(zhuǎn)及不得干預(yù)蔡某、某商業(yè)公司的正常經(jīng)營活動(dòng)，此系其主要合同義務(wù)。羅某通過多次斷電等違約行為妨礙蔡某、某商業(yè)公司正常的經(jīng)營活動(dòng)，給其造成嚴(yán)重影響。羅某的自助行為違反了合同義務(wù)，進(jìn)一步阻礙了租賃合同的履行和惡化了雙方的租賃關(guān)系，對(duì)合同解除也存在過錯(cuò)，需向承租人賠償一定的損失。

典型意義

實(shí)踐中，因承租人未按照約定期限支付租金等費(fèi)用，出租人采取鎖門、斷水、斷電等私力救濟(jì)措施的現(xiàn)象普遍存在。但《民法典》第1177條對(duì)適法自助行為的構(gòu)成要件進(jìn)行了規(guī)定，主要包括須有不法侵害狀態(tài)存在、須為保護(hù)自己的合法權(quán)利、須情況緊迫而來不及請(qǐng)求有關(guān)國家機(jī)關(guān)的援助、不得超過必要限度及須為法律或公序良俗許可；同時(shí)規(guī)定了“受害人采取的措施不當(dāng)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。一般情況下，承租人未支付租金損害的是出租人取得租金收益的權(quán)利，現(xiàn)實(shí)緊迫性不強(qiáng)，強(qiáng)行長時(shí)間鎖門、斷水、斷電則可能直接導(dǎo)致承租人無法實(shí)現(xiàn)合同目的，造成的損失甚至?xí)笥诔鲎馊说淖饨饟p失，進(jìn)一步加深雙方矛盾。此種私力救濟(jì)方式超出適法的合理限度，不值得提倡。對(duì)于欠付租金的行為，出租人可以通過追究違約責(zé)任的方式催促及時(shí)履行義務(wù)；達(dá)到約定或法定解除條件的，可以通過行使合同解除權(quán)進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。

案例十 某機(jī)械公司與某機(jī)床廠房屋租賃合同糾紛——因村改拆遷導(dǎo)致租賃合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行合理分配

基本案情

某機(jī)床廠與某機(jī)械公司簽訂《廠房租賃合同》，將其名下案涉廠房出租予某機(jī)械公司。合同履行過程中，案涉廠房納入村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目，某機(jī)床廠發(fā)出《關(guān)于解除租賃合同的函》，告知某機(jī)械公司根據(jù)合同約定擬解除雙方的租賃合同。后雙方對(duì)拆遷補(bǔ)償款的分配產(chǎn)生分歧，某機(jī)械公司起訴請(qǐng)求某機(jī)床廠對(duì)其因該次拆遷所產(chǎn)生的設(shè)備搬遷損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、臨時(shí)安置補(bǔ)償損失等進(jìn)行補(bǔ)償。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審查認(rèn)為，某機(jī)械公司系案涉廠房的實(shí)際使用人，雙方之間的租賃合同因村改政策而解除，雙方均因此產(chǎn)生了搬遷、停產(chǎn)、臨時(shí)安置等經(jīng)濟(jì)損失?，F(xiàn)某機(jī)床廠因此獲得了拆遷補(bǔ)償款、村改清拆補(bǔ)助費(fèi)，在雙方未作明確相反約定的情況下，理應(yīng)根據(jù)公平原則在雙方之間進(jìn)行合理分配。具體而言，對(duì)于搬遷損失，可根據(jù)雙方確認(rèn)的設(shè)備歸屬進(jìn)行核算。對(duì)于某機(jī)床廠所獲取的其余征收款和村改清拆補(bǔ)助款，某機(jī)械公司可在某機(jī)床廠所獲取范圍內(nèi)根據(jù)其承租面積、剩余租期比例等因素請(qǐng)求某機(jī)床廠進(jìn)行給付。

典型意義

司法實(shí)踐中，因租賃物被征收、拆遷等導(dǎo)致合同提前解除的情況時(shí)有發(fā)生；近年來，隨著城市更新、村級(jí)工業(yè)園改造等項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，相當(dāng)數(shù)量的補(bǔ)償款分配糾紛也由此引發(fā)，相關(guān)爭(zhēng)議主要集中于承租人能否獲得補(bǔ)償款、可以獲得的補(bǔ)償款項(xiàng)目、補(bǔ)償款的具體計(jì)算方式等。本案通過對(duì)補(bǔ)償款項(xiàng)目性質(zhì)的厘定，明晰了爭(zhēng)議處理規(guī)則，明確了在雙方未作明確相反約定的情況下，理應(yīng)根據(jù)公平原則對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行合理分配，較好地實(shí)現(xiàn)了出租人、承租人權(quán)益的平衡保護(hù)。

(編輯：黃銀華)